Zu Wohnzwecken vermietete Gebäude werden steuerlich mit einem typisierten AfA-Satz abgeschrieben, der je nach Zeitpunkt der Fertigstellung 2 %, 2,5 % oder 3 % beträgt. Die tatsächliche Nutzungsdauer sowie das Gebäude-Alter spielen dafür grundsätzlich keine Rolle.
Jedoch ist es möglich, dass ein Steuerpflichtiger in begründeten Ausnahmefällen einen höheren AfA-Satz berücksichtigen kann. Dies ist dann der Fall, wenn die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer ist. Dabei handelt es sich um ein Wahlrecht.
Die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer muss jedoch vom Steuerpflichtigen nachgewiesen werden. Laut BFH darf dies mit jeder Methode erfolgen, sofern eine hinreichende Sicherheit über die Schätzung der Nutzungsdauer gegeben ist (AZ: IX R 25/19)
Laut Finanzgericht (FG) Münster kann auch ein Gutachten nach Immobilienwertverordnung ausreichend sein, da laut Gericht jede geeignete Methode anwendbar sei. In einem aktuellen Urteil vom 27.04.2023 ging es um Mehr-AfA von fast 25.500 Euro, über die sich die Steuerpflichtigen freuen konnten. Revision wurde nicht zugelassen (AZ: 1 K 487/19). Das Bundesministerium der Finanzen (BMF) geht in seinem aktuellen Schreiben vom 22.02.2023 jedoch davon aus, dass ein Verkehrswertgutachten sowie ein Modell nach Anlage 1 und 2 der Immobilienwertermittlungsverordnung nicht ausreichend ist. Werden diese von der Finanzverwaltung nicht anerkannt, muss dies ggf. auf dem Rechtsweg geklärt werden.
